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近年来，我国不断推进法治化国家进程，人们的法律意识不断增强，法院受理案件的类型也日益增多。其中，单位集资房的纠纷问题更是日益突出，主要有以下几种情形：单位与员工之间集资房产权归属、集资房转让协议有效问题、集资房物权排除妨害等其他因集资房产生的纠纷。
集资房一般是单位为改善员工的居住条件，提升员工工作的幸福指数，由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地作为建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归单位和职工所有，过渡一段时间后为职工个人所有的房屋。
目前存在大量因集资房产生的纠纷，下面笔者通过2019年陕西省高级人民法院的一则案例，具体阐述单位集资房的管辖问题。
以下案例来源于裁判文书网。
基本案情
2006年6月13日，西安市人民政府发布征地拆迁通告，要求被告西安市××医院整体搬迁，原告郭×萍所有的在被告老家属院的房屋也在搬迁之列，该房屋建筑面积71.52㎡，并于2008年7月办理了100%产权房产证。
2009年，曲江管委会在西安市雁塔区翠华南路给被告划拨了土地用于新家属院建房，被告在建房方案中规定在老家属院有房产证的住户可以按集资建房价格购房，原告郭×萍以2850元/㎡的价格购买了现住房。
2012年8月原告郭×萍与被告××医院签订了购房协议书，双方之间属于买卖关系，被告××医院承诺为其办理房产证。
2015年3月，被告××医院向原告郭×萍交付房屋时，强制与其签订新住宅楼住户入住协议，改称该房屋为原告郭×萍自行选定的老家属院的搬迁安置房，被告××医院强行赎回了老家属院原告郭×萍房屋的房产权，表示现房屋为老房屋的调换。被告××医院于2017年8月强行拆迁了原告郭×萍位于老家属院的房屋，原告郭×萍为维护自身合法权益，故诉至法院。
高院观点
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发<1992>38号）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。
根据原告郭×萍的起诉请求及事实理由，涉案纠纷是因单位内部集资建房、房产调换引起的纠纷，不属于平等主体之间产生的纠纷，不属于人民法院民事诉讼受案范围，原审裁定驳回原告郭×萍的起诉，并无不当，故驳回原告郭×萍的再审申请。
律师意见
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发<1992>38号）第三条的相关规定，当事人因单位内部建房、分房等引起的集资房纠纷提起的诉讼，不属于人民法院主管范围，人民法院依法不予受理或驳回起诉。
但我们应正确理解这一规定，而不能概括认定所有因集资房产生的纠纷法院一律不予受理，下面具体阐述集资房纠纷的管辖类型。
一、只有完全属于集资建房单位内部范围的事项，才不属于人民法院主管范围。
例如单位与员工对集资房产权争议、员工是否取得集资房所有权、单位要求员工腾房等等纠纷，对于此类“集资房纠纷”，只能通过强化单位内部管理的方式或其他有关部门解决，人民法院对此类纠纷不宜受理，具体案例如上。
二、对于集资房产权归属明晰的纠纷，应属于法院受理范围。
实践中存在一部分可诉性纠纷，包括：
（一）虽案件名称为“集资房纠纷”，但实质为商品房买卖纠纷。
事实上，单位员工已全额缴纳集资款，通过单位的分房程序已取得集资房产权后，单位主张员工返还其占有的集资房产生的纠纷。此时，名义上的集资单位与房屋所有权人之间已根本不存在集资房产权分配的管理与被管理关系，也不属于法律规定的法院不予受理的单位内部分房纠纷。
（二）单位或员工已经取得集资房产权证，后员工与第三人签订转让协议转让集资房而产生的纠纷；或员工未取得集资房产证与第三人签订的集资房转让协议，即转让集资房购房资格产生的纠纷。
1、已取得房产证的集资房转让。
对于集资房产权全部属于单位的，员工与第三人签订转让集资房协议的。因房屋产权由单位所有，单位员工只享有使用权，没有处分权，员工转让该集资房行为属于无权处分。
对于集资房产权属于员工个人的，员工签订集资房转让协议的。因产权已属于员工个人，员工对房屋产权享有处分权。即使单位内部规定员工不得转让，但该规定只是单位内部规定，对第三人不具有约束力。此种情况下该协议若没有违反法律的强制性规定，应认定该转让行为有效。
对于产权属于单位和员工共有的，员工签订转让集资房协议的。因集资房是单位与个人双方共同所有，故，该合同中约定的条款按照法律规定的共有物处理原则执行。
2、未取得房产证的集资房转让，即集资房购房资格的转让。
虽然《城市房地产管理法》规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但这里指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立转让合同。另，根据《物权法》第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。即涉案集资房物权变动合同生效要件与登记无关。
（三）平等主体之间因集资房发生的其他不属于单位行政管理权范围内的民事纠纷。
在当前房价日渐飙升的背景下，集资房已是历史的产物，但历史遗留问题下的集资房纠纷仍在不断出现，一部分单位或人员遇到集资房纠纷后，受到《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条内容规定影响，认为所有集资房纠纷不属于法院受案范围而放弃诉权，往往很难维护己方合法权益，故，只有明晰区分法院受理集资房纠纷的类型，才能有效维护自身合法权益，也才能有效解决历史遗留下来的集资房纠纷问题。
作者：王随
陕西韬达律师事务所 |
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发表于 2023-3-25 16:40:11