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从古到今，房子一直都是中国人最关心的热点问题，就连大名鼎鼎的杜甫也是买房困难户，房子问题一直都是靠亲朋好友接济度日。你可能说，这杜甫一生平民，除了会写诗，也没有其他挣钱的本事，那人见人爱的苏东坡，终其一生没能在北宋首都开封做到业主，只是在外地做官时买过房。当时的开封也是世界最繁华的一线大都市，房价高的离谱。虽然小市民们当时开个“滴滴”养家糊口没有问题，可是想买房简直难于上青天。以至于北宋士大夫王禹偁在《小畜集》里写道：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地”。意思是开封寸土寸金，不是皇亲国戚很难在这里立足。
由此可见，从古至今，我们想在一线大都市购置房产，都是要靠一生心血才能梦想成真。
从我们现在的国情看，因为子女们刚刚参加工作，没有能力在大城市购买房产。于是，这些刚刚毕业的大学生们婚前或婚后，有父母出资全款或者部分款项购买房产，变成了经常的事情。
但是不管是婚前还是婚后，再给子女们购买房屋时，都是想着改善自己孩子的生活质量；在此情况之下，父母甚至把一辈子的血汗钱给孩子在城市一个安乐的“窝”。一旦孩子的婚姻遇到挫折，那关于房产归属、房产分割等矛盾便浮出水面。而苦于父母给孩子买房时，都是希望孩子的婚姻能白头偕老，不可能也未曾想到离婚的问题，也不会想着会要回这些出资的款项。
因此，一旦子女出现离婚问题，除了转账记录外，几乎没有别的证据。这次，作为父母也好还是自己的孩子想要证明是借贷关系，举证是相当的困难。弄不好，就会为此将自己一辈子积攒的血汗钱被别人轻易分走一部分。
为了更好的将财产传承给自己的子女，防范父母出资给子女购房时的法律风险，我们总结了以下几个方面：
一、婚前购房的情形。
婚前个人购房房产，并登记自己一方名下的为个人财产。婚后共同还贷的，婚后共同还贷的款项与其相对应的增值部分，由登记方向另一方进行补偿。
婚前首付由爸妈付，婚后银行按揭还贷也由父母还，婚前首付直接由父母打入开发商的账户，婚后由父母的钱直接打入银行按揭还款的账户，离婚时不涉及折价分割。
如果虽然婚前购房，出资为双方共同出资，登记在双方名下的，要按照出资比例按份共有。
如果婚前购房，一方出资，房产登记在对方名下的，该房屋为共同共有。
另外婚前一方所有的房屋，婚后出售该房屋重新购房，离婚时新购房屋仍为一方个人财产。一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。
如：小壮于2012年用自己多年的积蓄支付首付，并申请银行贷款购买了一套房屋。2013年其与小丽登记结婚， 2020年，小丽主张二人感情破裂，并起诉至法院要求离婚。小丽主张夫妻关系存续期间，其有共同还银行贷款行为，因此该房屋是夫妻共同财产并要求分割？
法院：应认定为小壮的个人财产，但是因为婚后有夫妻共同还贷的情形，因此夫妻共同还贷部分以及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，应该进行分割。也就是小丽有权主张分割婚后共同还贷款的部分财产以及在夫妻关系存续期间房屋增值部分的价值。
因此，对于婚前购买、登记在一方名下的房产，一般应认定为该方的个人财产，但有证据证明该房产系双方共同购买且用作婚后共同使用的，应认定为夫妻共同财产。为此需要结合资金流水判定房产的首付款、税款的实际付款人，并综合购房时当事人之间的关系、资产状况、房产使用情况等事实，还原购房过程。
对于作为夫妻共同财产的房产，在判定该房产为一方所有的情况下，要结合房产的剩余未还贷款、双方离婚后的还贷情况、保护妇女权益等因素，酌定向另一方支付的房产折价款金额。
对于婚前一方父母支付首付款的房产，如果登记在出资方子女名下、婚后由夫妻二人共同还贷，一般将房产判归登记方所有，并由其继续支付剩余贷款，婚内共同还贷（包括本金和利息）及增值部分由获得房产的一方对另一方做出补偿。
如果婚前登记在夫妻双方名下，双方约定共同共有或按份共有的，按约定享有产权；双方对共有方式没有约定的，则父母出资视为对己方子女个人的赠与，父母明确表示赠与双方的亦应在确定分割比例时对父母的出资进行酌情考量。
二、婚后购房的具体情形。
（1）婚后购房的情形：一方父母出资，房产登记在自己子女名下的：如果婚后一方全资用婚前个人财产或者其父母出全资购房，该房产为夫妻的个人财产。如果一方父母出资首付款，首付款部分可以视为对自己子女的赠与，房产为共同共有；如果一方父母出资部分首付款的，视为对双方子女的赠与。
如果婚后购房，一方父母出资，房产登记在对方子女或双方子女名下，对双方子女的赠与，共同共有，但是可以对出资一方适当多分。
（2）婚后购房的情形：双方父母出资，房产登记在对一方子女名下的，此时不管是双方父母出全资还是由子女婚后还贷，都为共同共有。
一方用婚前个人财产出资购房，登记在自己名下，如果支付的是部分房款，婚前个人财产部分扣除后，房产共同共有。如果此时登记在双方或对方名下，个人财产出资行为可视为对对方的赠与，房产共同共有。
二、房屋产权登记具有房屋权属的推定效力，最终产权归属，需要结合考虑的因素是房产的取得时间，出资来源及付款方式等因素。同时，我们认为婚后房产加名为夫妻间的房产赠与应当属于附条件的赠与，此处的条件，一般应当解读为以双方长久持续的婚姻为条件。夫妻之间的赠与行为有别于一般主体之间的赠与，并非纯粹慷慨，而属于实质有价。
在婚后夫妻一方房产加名，人民法院会综合考虑结婚时间长短、房屋现价、双方对房地产所作的贡献、房屋居住情况、双方对房屋分割意见等因素。
案例：婚前房产，婚后加名，不等于平分！
小壮在婚前全款购买了3套房。结婚时，将自己的妻子小丽的名字都加在了3套房的产权证上。但双方婚后因家庭事务产生矛盾。2020年时，小丽来法院起诉离婚。两人对离婚这件事件没有异议，但在房产分割、女儿抚养权上各有各的想法。
小丽认为，三套房属于夫妻共同财产，理应对半分，根据照顾女方和小孩的原则，应依法予以多分，即她应取得其中的60%。
小壮认为，婚前全款买房，后办理房产证时，因为政策原因，才不得已登记在双方名下，因此认为房产实际上属于他的婚前财产，不同意分割。女儿一直跟着他生活，因此认为法院将女儿抚养权判给他更有利孩子成长。
法院认为，关于双方争议的三套房产，现登记为双方共有，因此应作为共同财产依法分割；在具体分割时，需考虑三套房屋的合同签订情况、购房款支付情况、税费支付情况等案件事实，比较原、被告双方对三套房产来源的贡献大小及“照顾女方权益的原则”等因素。法院酌情确定小丽可分得约25%的份额，小壮可分得约75%的份额。
后小丽不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为，虽该三套房产在双方婚后登记为共同共有，但这不当然意味着各半共同，也无证据证明王先生有将房屋一半份额赠与乔女士的明确意思表示。一审法院判决时，已充分考虑双方对案涉三套房产的贡献大小，并兼顾照顾女方权益的原则，尚属合理范畴，遂二审法院予以维持。
另外，在夫妻与他人（主要为父母、成年子女）共有的房产、离婚时产证尚未办出的房产在离婚案件中无法一并处理，在离婚后财产纠纷案件中一方提出要求分割的，应当予以处理。房产登记或协议约定各方份额的，应按照约定的份额予以分割；未登记或未约定份额的，应根据各方的出资情况、对共有房产的贡献大小等因素酌定各方的产权份额，再根据便于分割、给付折价款及履行贷款债务等原则判定房产的归属及折价款的给付方。
总之，法律在判断房屋权利的归属时，要根据实际情况做出综合的判断，比如，夫妻双方因感情不和分居时，一方父母为子女还贷所支付给银行的款项，此时该房贷额支付应该视为赠与给自己子女的意思表示。
另外，法院还要结合双方对于房屋分割时，双方折价款给付能力。如果是双方共同房产，法院此时就要看谁支付折价款的能力强，一般就会谁就会取得房屋的所有权。同时还要结合子女抚养权的归属、婚姻中双方过错程度以及房屋占有使用的现状，去综合判断夫妻离婚时，该房屋权利的归属。故此，需要离婚双方就上述情况向法院举证证明。
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发表于 2022-11-30 16:36:13