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上海地区产权房产（私房）动迁补偿利益分配规则||上海房产 ...

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发表于 2023-3-26 12:56:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

私房是相对于公房而言的，是公民拥有产权的房屋。私房与宅基地房屋不同，私房的土地性质是国有土地，而宅基地上房屋的土地性质是集体土地。上海旧改进程中，私房被征收的情况也很多。那么私房被征收，征收补偿利益应当如何分配呢？
一、谁可以分得征收补偿利益
2020年4月，上海高院发布了其在2019年11月份召开的研讨会会议纪要《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》明确私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大。对于房屋实际使用人是否可以获得征收补偿利益，上海高院认为：“在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张”。
新政几乎推翻了之前的房屋实际使用人作为被安置人的地位，出现了“产权平移”这一口径，即私房征收，如果没有被认定为居住困难托底的，所有的征收利益归产权人，不再考虑是否实际居住。因此，2020年4月新政后，可以分得私房征收补偿利益的人有房屋产权人、被征收部门认定为居住困难的人口。
二、私房征收补偿利益应如何分配？
如果没有居住困难人口，那么私房征收补偿利益应当全部归产权人所有。这对于产权人而言是利好消息，但对于非产权的实际居住人而言可能就无法参与征收利益的分配。但是结合法院审判实践，上海各法院并未形成统一的审判口径，新政并未完全适用在私房征收利益分配的案件中。
三、相关疑难问题汇总
1居住困难托底人口如何参与征收补偿利益分配?
新政认为，除了产权人外，被征收部门认定为被安置人的实际使用人，也属于征收补偿法律关系主体。被征收部门认定为被安置人的人是享受“托底保障”的人，即被认定为居住困难的人口，那么如何认定居住困难呢？
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）第三十一条：“按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外”，对“居住困难户”进行了界定，符合上述条件的，在房屋被征收时可以申请。
居住困难户需要满足两个标准：
（1）人均建筑面积低于22平方米
（2）人头钱＞砖头钱
人头钱=折算单价×居住困难户人数×22平方米
砖头钱=被征收居住房屋价值补偿=评估价格+价格补贴+套型补贴
保障补贴=人头钱-砖头钱，因此只有保障补贴大于0时，即人头钱大于砖头钱时，该户才能满足居住困难户，进而才可以认定居住困难人口。
对于被认定为居住困难的人，在征收中可以获得哪里利益，法律和相关法规并没有明确规定，实践中居住困难人口增加的保障补贴是由居住困难人口享有，其他补偿一般由法院酌定，新政也没有明确规定居住困难人口除此之外可以享有其他补偿。
2非产权人翻建房屋，翻建人可否获得征收补偿利益？
对于房屋翻建部分，征收时征收部门会审核翻建是否具有合法的审批手续，来确定翻建部分房屋的性质，进而来决定翻建部分应如何补偿。
如果翻建部分手续齐全，则认定为合法面积予以补偿。翻建部分的补偿体现在房屋价值补偿部分，因此翻建人可以适当多分房屋价值补偿款。按新政规定，该部分补偿应归产权人所有，但是司法实践对此并未形成定论。
如果翻建部分无合法审批手续，则翻建部分属于违法建筑。违法建筑原则上不受法律保护，但在一些特殊情况下考虑到历史因素，征收补偿时可能给予违法建筑一定补偿。对违法建筑的权利，应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况予以处理。实践中需要注意的是，改扩建方提出征收补偿利益分割的前提是已经被列为征收补偿的被安置人。如果改扩建方并非被安置人，则只能依据与被安置人形成的其他法律关系(如租赁等）提出主张，不能基于征收补偿利益分割法律关系提出主张。
3私有房屋的部分产权人在房屋征收时已经死亡，部分继承人与征收单位签订征收补偿协议，未在补偿协议上签名的继承人主张其未能取得足额补偿，应如何处理？
在私有房屋征收中，很多情况系由家庭代表而非全体征收被安置人与征收单位签订征收补偿协议，嗣后有的被安置人认为其未参与征收补偿协议签订且未取得足额补偿，遂引发纠纷。
此类纠纷系对征收补偿协议不服，不属于征收补偿利益分割纠纷，宜先行解决征收补偿协议效力问题，应为行政协议案件，在行政诉讼中予以解决。在先行解决征收补偿协议效力的情况下，再处理内部分割问题。
若被安置人对部分产权人与征收单位签订的征收补偿协议没有异议的，民事审判应依法予以处理。
4有的被征收私有房屋因历史原因仅有临时土地证，征收单位与被安置人代表签订补偿协议，没有明确被安置人范围，临时土地证记载的人员能否据此主张是被安置人？
虽然临时土地证并非不动产权利的登记凭证，但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则，一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。
5严格按照新政，非产权人的实际居住人的利益如何保障？
新政认为，非产权人的房屋实际使用不是征收补偿法律关系主体，但是房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变。因此，非产权人的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，但是如果产权人选择房屋安置，非产权人的房屋使用人可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张继续居住。



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