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韩洁蕾 上海德禾翰通律师事务所
正文共：1605字 预估阅读时间：5 分钟
导读：
近年来，基于限购、商品房积分制摇号、规避债务等一系列原因，"借名买房"类案件层出不穷，此处借他人之名购房的人称之为"借名人"，而登记的房屋权利人称之为"出名人"。在该类案件中，借名的动机、是否签署合同、房款支付、居住等实际履行情况均是法律考量要件。本"借名买房"的相关问答将分为两期分享。 知识产权声明：
本文摘录于《房地产纠纷百问手册》（登记号：国作登字-2023-A-0001548），本文所有文字版权均属韩洁蕾律师所有，任何媒体、网站或单位和个人均不得转载、链接、转帖或以其他方式复制传播。
1. 借名人要求出名人将系争房屋变更登记至自己名下，能否得到支持？
不存在以下情形的，一般支持：
(1) 借名不存在无效的；
(2) 房屋不存在因出名人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记；
(3) 房屋不涉及善意交易第三人利益；
(4) 借名人不存在限购情形的。该限购的时点部分法院认为是根据起诉时的政策；部分认为是根据达成借名合意时不存在限购情形，即便起诉时借名人处于限购状态，其请求变更登记仍应支持.
2. 若法院支持借名人的请求，要求出名人协助借名人将涉案房屋变更登记至借名人名下，相应的契税、不动产登记费应由谁承担？
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，一般应由借名人承担。
3. 借名人因规避政策而借名，借名人要求出名人承担房屋增值利益的赔偿，是否能全部支持？
若此类借名买房合同认定有效情形下，一般认为，借名人之所以能够享受该增值利益，除了出资因素外，出名因素亦不可或缺，且该出名因素也可能对出名人在本市再次购房产生影响。故法院会综合考虑上述因素以及双方对取得房屋的贡献大小，酌情确定各自利益。根据现有检索，一般确定借名人可享有70%-80%左右的增值利益（此处的增值利益=现房屋价值-购房款），剩余20%-30%左右的增值利益由出名人享有。
4. 若借名买房合同认定无效，无效后果？
若借名协议无效，则判决出名人补偿房屋折价款，并根据无效的原因，按照当事人过错比例对于交易费用等实际损失进行分担。此类案件中，出名人及借名人对于规避政策目的均系明知，且均配合实施了规避政策行为，双方对协议无效后果的产生均有一定过错，因此在案件审理过程中应对双方的过错比例进行认定，在此基础上对于交易费用等实际损失进行分担。如果借名人为借名已向出名人支付若干报酬，则上述借名报酬应当纳入实际损失一并处理。
5. 若涉案房屋存在贷款，借名人中途未归还贷款，出名人陆续归还的，涉案房屋利益如何处理？
笔者曾检索到该案例1件，法院认为鉴于出名人和借名人之间对于“借名买房”没有明确条款约定，房屋交付后由出名人实际居住，且因借名人停止供款转由出名人自行偿还贷款，法院认为该双方的行为客观上形成房屋共有关系，其中借名人的共有份额由出名人代持。因双方对共有关系的性质未作约定，依法应作按份共有处理，根据双方各自的出资额以及出资时间的先后(考虑到出资时间的先后会影响资金的成本，故先投入的资金应比后投入的资金在整个出资额中占有更大比重)酌情确定相应份额比例。借名人主张出名人垫资还贷部分，双方系借款关系，不予采纳。
6. 出名人因在外负债而致房屋被查封的，借名人提出排除执行的能否被支持？
该观点并不完全统一，大部分认为不能排除执行，理由在于借名人所享有的也是债权，其债权并不优于出名人债权人的债权。具体如下：
(1) 金钱债权执行中，在不损害国家利益、社会公共利益的情形下可以排除执行，如广东；
(2) 金钱债权执行中，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，如北京、黑龙江、江苏。部分认为若是基于“规避政策的民事行为不能成为阻却强制执行的”。
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发表于 2023-3-1 18:16:35