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背景：
婚前买房成为一种趋势。如果能够在婚前全款买房，那么房子是属于购买方的婚前财产，即使房产证是在婚后才办理出来的，只要能够证明婚前的购房款的资金来源就行。
如果不能全款买房，办理了按揭贷款，那么，自己购买房屋之后，马上或者过一段时间结婚了，如果离婚，那么自己购买的房子要不要给对方分呢？
如果分的话，应该分多少呢？
一、案情简介
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是10万元。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（已废止）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”这与已废止的《婚姻法》司法解释三的第十条基本是一致的。
第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10✖️200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。
三、主要观点及理由
审判实践中对婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本。
不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形。计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。
另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：
一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失，房价以后也可能会升值。
四、最高人民法院民一庭意见
在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）
五、理解与使用
对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。目前，多数法院采取的计算方式如下：
假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是15000元/㎡，面积80㎡。
首付款是360000元，按揭贷款840000元，贷款期限20年（240个月），则利息总计603452.87元。还款总额是1443452.87元。如果采用等额本息还款的方式，月均还款6014.39元。
婚后，双方共同还款3年后诉讼离婚，离婚时房屋经评估且双方都认可，价值400万。
购房者为购买该房屋共支付1803452.87元（本息合计：15000✖️80+603452.87）。其中，首付款在房价（本息）中所占比例为19.96%（360000➗1803452.87✖️100%），夫妻共同还贷216518.04元（计算方式是：6014.39✖️36）
如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万（4000000✖️12%✖️50%）
剩余贷款1226934.83元（1443452.87-216518.04），仍由原购房者继续偿还。
友情提示：
读者在阅读本文时，应注意到文中“不动产成本”的计算实际已经细分为两种情况：
一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。
二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。 |
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发表于 2022-9-23 08:23:25