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原创第526篇
“1987年，全国商品房每平米均价只有408元，北京只有500多元，当时也都说买不起（那时候是真买不起）”。
在那个年代如果有人说35年后北京房价均价在6万元每平米，估计打死也没人相信。
到了35年后的2022年，中原研究院发布的数据显示，2022年，北京新建商品住宅成交量为4.5万套，同比下降29%。
不过，2022年北京新房成交均价为59938元/平方米，同比上涨11%
创历史新高。
智联招聘公布了“2022年第一季度《中国企业招聘薪酬报告》”。报告监测了全国38个核心城市，统计分析各城市在2022年第一季度的平均薪酬。
其中北京市以13369元成为全国工资最高的城市，上海市以13245元紧随其后，深圳市以12592元排在全国第三。
如果在北京买一套100平米的房子，总价基本在600万/套
即便是北京作为全国城市平均工资最高，13000元/月
不吃不喝大概要38.5年才能买一套房子。
所以，即便是北京土著，如果不卖掉自己的房子，凭自己的工资买房也是天方夜谭。
01
聚焦北京房地产市场之前，我们先谈一谈对房价的零星认识。
房价当然是供求关系的反应，但需求的背后又是什么？是这个城市的功能和竞争力。也就是说，房价基本上是城市功能和竞争力的综合反应。
一般来说，房价高的城市功能强大，有竞争优势和吸引力，这样的城市一般都是在大城市、核心城市或某一方面的功能特别强大的城市。
北京的城市功能有多强大，竞争力有多强大，它是中国的政治、经济、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等无数中心的复合体，答案不言自明。
经济学上有两个概念，正外部性、负外部性，其含义就不陈述了。
北京这座城市当然存在空气质量等负外部性问题，但对于巨大的正外部性来说，大家都觉得这些负外部性是可以接受的。
从经济学上讲，高房价其实是获得在大都市核心城市或发达城市工作、居住不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作生活的经济门槛，是由外部性决定的，是城市价值的体现。
理解到这个层面，就会知道，北京房价持续上涨，不断创新高，其实也是顺理成章的。
02
对北京来说，房价无论多高都不奇怪，可以说是真实巨大的需求推升了。除了国情因素以外，还有一些非常特殊的因素，大大增加了北京的商品房需求量。
北京拥有全国规模最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层，北京拥有规模最庞大的国内驻京办事机构，北京拥有规模庞大的涉外机构。
北京拥有规模处于全国前两位、平均层次最高的白领阶层。
北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教卫队伍。
北京拥有数量最多的购买力强大的外来退休人员。
北京还有全国最大的上市公司的数量，无论是科技公司还是创新企业，是企业上市数量最多的城市。
谁能说清楚，仅这几个方面的力量就能制造出多少需求呢？
或许有人问，按照你的说法，这个市场还正常吗？通常大家总是把房价与家庭收入联系起来，其实这是远远不够的。
房价主要应该与社会收入联系起来，是集合购买力的反应。 一部分人买不起不意味着价格水平偏高。
在纽约、伦敦、东京都有很大比例的廉租房或承租私人住房的家庭，这些家庭也都是买不起房的。
如果今天北京有90%的家庭买不起房，比尔盖茨率领一批世界富豪把北京的房子全部买下来，再租给大家，那么照样会形成今天的商品房价格水平。
所以说，房价是集合购买力的反映，而不是某地区家庭收入的反映。
如果再有人跟你说北京工资多少多少，房价太高了，你无需理会，因为他不明白房价的真正含义。
03
当然说了这么多，有人说你是不是房价上涨的鼓吹手。
其实，这个所有的逻辑推理都是有前提的，所有的预测是有条件的。
关于房价的预测，是基于一定约束条件做出的，这些约束条件不变或者没有很大改变，才会导致房价一直上涨。
比如说社会稳定，金融体系不崩溃，不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。
如果其中任何一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，那么一切都将被改写，所有的预测也都不成立，这是不言而喻。
最为明显的就是三年疫情的考验，谁能够预测到这个“黑天鹅”呢，除了疫情黑天鹅，我们对于房地产的金融去杠杆，也使得房地产开发企业元气大伤。
可以说直到今日，房地产还是没有恢复到正常水平，开发商不愿意拿地，普通人不愿意买房，市场冷清。
从来没有暴涨不跌的楼市神话。 房价由供需关系决定，又受到土地、信贷、货币、税收等政策与市场因素的影响，其中任何一个因素的变化都可能变为遏制房价过快上涨，甚至导致房价下跌的体味。
历史上，日本、中国香港、香港等一些国家和地区的楼市沉浮就是前车之鉴，鼓吹楼市暴涨不跌，不利于房地产市场健康发展。
房地产作为一种资产及价格过快上涨，会强化公众的通货膨胀预期，加大通货膨胀压力，甚至对经济稳定产生消极的影响。
有一些专家，不太了解左右房价的条件。
一名12岁的少年宣称，过去十年，我平均每年涨五厘米，所以按这个速度，25年后我超过27米，非常容易，这是无知。
如果专家也遵从如此逻辑，信誓旦旦将房价描绘成刺破天空的大树，那恐怕缺乏的不是知识，而是治学的严谨。
房地产最好的状态是，同步于经济的发展，温和的上涨或者温和的下跌都是楼市正常的表现。
北京的房价就好比是学生考北大清华的录取分数线，名额有限，房子就是进入高等学府的入场券。
稀缺的资源才是最有价值的。
不要抱怨买不起北京的房子，如果人人都买得起，那意味着北京这座城市本身的价值就没有多大了，政府应该保障的是年轻人能够在北京靠租房生存。
注意租房和拥有房屋的产权完全是两码事。
如果你说租房我也租不起，对不起，说明你根本不适合在北京生活，回到自己的家乡才是明智的选择。
北京90%的人买不起房，这是优胜劣汰的正常社会现象。 |
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发表于 2023-1-28 08:55:46