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关于夫妻之间由于房产产生纠纷的事情很多，今天我们主要讲一下由于婚内关系中卖房的纠纷，也就是一方擅自卖房的行为在法律上的定位。
这样我以一个客户来律师事务所咨询的方式表述，可能你要容易接受一点。
一、现在有个A女士来律师事务所咨询我她发现她老公悄悄的把她们名下的房产卖了，她问我怎么办？（为了尽可能包括到所有情形，我们不把这个例子的具体情形细化）
首先我会问她是否和她的老公签订有任何的协议，包括婚前或者婚内协议，因为我们首先要区分这个房产是夫妻之间的个人财产还是夫妻之间的共同财产。如果是夫妻一方的个人财产那么就没有必要讨论了。
根据（《民法典--婚姻家事编》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。《民法典--婚姻家事编》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。）
若是夫妻之间的共同财产这样才有了继续讨论的必要，这样买受人要取得房屋的所有权，第一：可以基于这位A女士的追认房屋买卖合同或者A女士的老公取得了房屋的处分权，这样买受人可以取得房屋的所有权；第二：买受人可以基于善意取得制度，取得房屋的所有权（善意取得制度：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损 失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。）
若买受人基于善意取得制度取得房屋的所有权，则A女士可以根据《民法典--婚姻家事编》第一千零九十一条的规定在离婚时要求对方赔偿的责任。
若买受人不能基于善意取得的话，则买受人可以要求无权处分人承担违约责任或者买受人可以要求解除合同并要求出卖人承担损害赔偿责任
现总结一下：一方擅自处理房产的购房合同的效力及物权转移的法律定性
（1）若出卖方与第三人所签订的合同满足形式要件且内容不违反法律的强制性法律规定，则房屋买卖合同是有效的，受让人是否善意不影响合同的效力。
（2）若受让人善意，则有可能构成善意取得（善意、合理对价、交付缺一不可），如未交付,则不一定能取得物权，但是可以追究出卖人的违约责任。
（3)若受让人恶意，则不构成善意取得，无论是否交付,物权所有人要是不追认或者出卖方未取得处分权，买受人不能取得房屋所有权。买受人可以追究出卖人的违约责任或者解除合同要求其承担损害赔偿责任。
（4)根据《婚姻法司法解释三》第11条规定：一方未经另一方同意出售共同共有的房屋第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻间的对内关系与对外关系应区别对待，至于擅自出卖房屋的一方给另一方造成损失的，另一方在离婚时可要求赔偿，但不包括精神损害赔偿。
（5)房产买卖合同无效一般发生“名为出卖,实为借贷”的情形中，擅自出卖的一方，其“出卖”并非真实意图，而是急于取得银行贷款，而买受人也知道其真实 意图仍然而为之，即买卖双方恶意串通损害另一方的利益，法院通常判决房屋买卖合同无效。
二、那么如何针对夫妻一方转移夫妻共有房屋的预防和救济呢？
(1) 将房屋权利人登记为夫妻双方
配偶一方擅自转让共有房屋的案件多发生于房屋登记在夫妻一方名下的情形。 买受方基于信赖房产登记簿上的公示效力，会认可出卖方具有完全的处分权。但若房屋登记在双方名下，买受方应尽注意义务，应当去了解出让双方是否对出卖房屋达成 一致意见，否则，买受人难以认定为善意。
(2) 异议登记
若夫妻关系恶化，为防止一方恶意转移财产，可以向房地产交易中心申请对该房产异议登记。根据《民法典》第二百二十条第19条规定，异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记人登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力。因此，异议登记后 第三人不得主张基于登记而产生的公信力。但是异议登记也有缺陷，为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定的状态,法律要求异议登记人在异议登记之 日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
(3) 未登记为房屋权利人的一方向法院提起共有物确认之诉
未登记为房屋权利人的一方可以向法院提起共有物确认之诉，要求将自己列为房 屋共有人。夫妻间的确权之诉在审判实践中存在不同的意见:
一种观点认为夫妻本身，当然就是婚后取得财产的权利人之一，夫妻要求确认共有财产属于浪费诉讼资源，应驳回当事人的诉讼请求；另一种观点认为，夫妻之间可以存在多种财产共有形式，因 此，夫妻婚后取得财产并非当然的夫妻共同财产，法律上也没有排斥夫妻一方作为共有权利人主张共有权利，因此，应按照一般共有纠纷处理。多数法院采取第二种审判意见。
三、对一方擅自转让共有房产且法院判决该转让有效的情形下，配偶一方可以通过以下两种方式进行救济：
（一）是在婚姻关系存续期间提出分割。根据《民法典》第一千零六十六条的规定,”婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；”该规定赋予了配偶一方在房产被转移后，可以立刻启动夫妻关系存续期间的财产分割，降低损失。
（二）是在离婚诉讼中，要求赔偿。根据《民法典》第一千零九十二条的规定，要求法院对于私自变卖财产的一方予以少分或不分处理。另外，《婚姻法司法解释（三）》第11条的规定, 夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失，离婚时可要求另一方赔偿。 |
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发表于 2022-9-20 20:21:06