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昨天晚上，一位此前咨询买房的粉丝，突然问了一个很有意思的问题：要不要把手里的二手房卖掉，去买共有产权房？
该粉丝去年底买入了一套二手房，升值了100多万，因此想出手，转而买入共有产权房。短短几年时间，人们对待共有产权房的态度发生了巨大变化。
2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同一天，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。
此后北京又供应了大量土地，建设共有产权房。截止到今年上半年，北京一共有37个共有产权房项目，加上今年新供应的项目，超过40个；总共有4.3万多套共有产权房。
最开始建设的共有产权房，受欢迎程度比较差。一方面是因为当时的共有产权房，多数位置比较偏僻，配套设施差，房子质量也差。另一方面，更重要的共有产权房的流通政策，买入共有产权房需要有北京购房资格，卖出时，只能销售给具有共有产权房购买资格的人，或者卖给ZF，流通性非常差。因此，对买房人来说，当时的共有产权房非常鸡肋。
现在为什么有很多人对共有产权房产生兴趣了呢？大致有这么几个原因：
其一，流通性变强。共有产权房政策调整，转让时不再局限于具有共有产权房购房资格的人，而是具有北京购房资格即可。房子出让所得，由产权人和ZF按照购房时的比例分配。如此一来，虽然还受到出售时间的限制，但共有产权房的流通性大大增强。商品，只有在自由流通时，才会有市场接受度。
其二，新房套利空间。最近几年，北京入市的房子，多数是限价房，土拍时就明确限制了销售价格。随着北京房价的上涨，新房的套利空间变大，购买共有产权房，变成了一件有利可图的事情。
其三，变相的加大购房杠杆。共有产权房ZF有产权，在卖出时，ZF需要分享卖房所得。然而，在买房时，买房人只需要支出更少的首付，付出更少的资金，就可以买入房子。相当于产权份额减少，房子总价降低，相当于ZF变相为买房人提供了部分资金，买房人曲线提高了杠杆水平。
其四，品质提高，位置变好。以前阵子开盘的树村项目为例，虽然是共有产权房，但是房子定位是高端改善型，整体品质提高一大截；同时，房子的位置也相当不错。对于自住需求更强烈的买房人来说，这类房产属于稀缺产品。
共有产权房的流行，主要因为上面四个原因。那到底要不要卖掉其他房产，专攻此类共有产权呢？
答案是：慎重。
流通性强、存在套利空间、位置佳、品质好的共有产权房，数量有限，争抢的人也多，多半会通过摇号的形式确定购房顺序。既然是摇号，有可能买到，也有概率无法中签，不是100%可以买到。
再者，虽然共有产权房的品质整体提高了，但多半会出现：房产热卖和业主维权并存的情况。
商品房尚且如此，何况是共有产权房呢？比如树村的天颂项目，刚卖完，就传出业主维权的消息；海淀的幸福里项目，也是前脚卖完，后脚业主维权。这种边买房、边维权的奇特景象，估计还会继续。
此外，虽然共有产权房的流通性提高了一些，但整体流通性依然差很多。从买房到可以卖房，中间要间隔6-7年时间，共有产权房的流通性，与商品房相比，还是要差很多。对于投资群体而言，相当于资金要锁定6-7年，周期太长。
有的共有产权房很香，但并非适合每个人的胃口。买房前，三思后行。 |
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发表于 2023-2-17 12:49:54