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近年来，由于房价大幅上涨，各地政府为规范房地产市场、打击囤房等投机行为，纷纷出台诸如限购令、限贷令等一系列房价调控政策以平稳房价，也因此催生了许多购房者为规避限购或限贷政策、减少税费或者享受优惠政策等目的，借用他人名义购房的现象，形成“名不副实”的借名买房。借名买房，是指房屋实际出资人出于待定目的，在征得他人同意后，用他人名义签订购房合同并登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益的行为。实际出资人称为“借名人”，另一方则称为“出名人”。借名买房造成房屋权属登记失实，引发了大量纠纷，下面就是一起因借名买房引起的纠纷。
案情回顾
沈老先生勤勤恳恳、辛辛苦苦奋斗了一辈子，终于在2015年经北京市住房管理部门审核获得了购买经济适用住房的资格，也算是在北京这个一线大城市拥有了自己的房子。买房时，沈老先生已经76岁，他一辈子没有结婚，无儿无女，身边没有至亲之人，加上身体瘫痪行动不便，根本没有精力处理，只能委托外甥小文代替自己办理房屋买卖及交接手续。完成房屋交接后，房子一直由沈老先生的姐姐和姐夫管理和居住，沈老先生一直住在养老院。眼看着日子天天过去，沈老先生越发感觉自己的身体不行了，想着自己不能一直住在养老院， 得要回自己的房子，人终是要落叶归根的。于是，沈老先生三番五次和姐姐、姐夫协商，希望他们将房屋返还给自己，但姐姐、姐夫始终拒绝，不得已之下沈老先生只能委托律师向法院起诉，沈老先生作为原告，将姐姐、姐夫作为被告告上法庭，要求：二被告腾退并返还原告房并支付自2016年1月30日起至2018年7月30日止的房屋占有使用费7.5万元，支付自2018年8月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费,（每日100元）。
姐姐辩称：自己与沈老先生确系姐弟关系，沈老先生符合购买北京市经济适用房条件，但因其经济窘迫，依赖低保金生存，实际上无力购买。后原、被告协商一致，达成借名买房协议，由被告以原告名义来购买房屋，鉴于双方系亲属关系，并未签订任何书面文件，后双方一致同意将相关购房事宜委托给案外人小文(二被告之子)处理。达成协议后，案涉房屋的购房款系被告方(被告之女)支付，原告仅出名申请。案涉房屋购买合同、购房款发票、契税、房屋钥匙、房屋所有权证、物业费、水电费缴费凭证均在被告处，由被告保管。案涉房屋交房后，一直由被告占有使用，原告从未提出过任何异议。所以虽然案涉房屋登记在原告名下，但被告才是案涉房屋的实际所有权人。
根据《物权法》第三十九条、第七十一条(现已失效，相关规定见《民法典》第二百四十条、第二百七十二条)的规定，被告对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得妨碍被告行使该等权利，更无权要求被告因行使该等权利而支付费用。对于房屋占有使用费的问题，原告对什么时间收房都不清楚，原、被告是借名买房的关系，不存在非法入住的情况。综上所述，被告认为无须返还案涉房屋，且无须支付房屋使用费。
北京市某区人民法院根据双方提交的证据，经审理认为原、被告之间存在借名买房的法律关系，被告占有案涉房屋并非无权或非法占有。鉴于此，双方应先解决借名买房的问题，在该问题未解决的情况下，原告要求被告腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。
根据《物权法》第二百四十一条(现已失效，相关规定见《民法典》第四百五十八条)、《民事诉讼法》第六十四条(现第六十七条)判决驳回了原告的诉讼请求。此后，沈老先生不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，判决驳回上诉，维持原判。
法理分析
虽然上述案例裁判所依据的《物权法》已经废止，但《民法典》第四百五十八条完全体现了《物权法》第二百四十一条的内容，条文内容并未更改。
根据《民法典》第二百三十四条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”(原《物权法》第三十三条和第十七条)的规定可知，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。即原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。
所以本案的争议焦点在于原、被告之间是否存在借名买房法律关系。
借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以是口头约定，在没有书面协议的情况下如何认定借名买房关系的存在是本案的关键。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在，这也称为“高度盖然性证明标准”。“高度盖然性证明标准”是指证明虽然没有达到使法官对待证事实确信为绝对真实的程度，但已经相信存在极大或非常可能真实的程度。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2008)第七十三条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款都对这一原则作了确认和解释。
本案中认定存在口头借名买房约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。
综合本案查明的事实，尽管原、被告之间没有书面协议，但诉争房屋的购房款系由被告之女交纳，诉争房屋自交付日起由被告占有使用，购买诉争房屋的原始票据及产权证书均由被告持有，二人与原告之间亦为亲属关系，庭审中被告对于借名买房亦做出了合理解释，且原告为享受低保人员，签订现房买卖合同时居住于养老院，养老院的费用亦为兄弟姐妹筹措，原告本人无力支付，原告亦表示交纳购房款时双方并未协商归还时间，综合上述分析原告并无归还借款的能力，其称借用被告之女钱款交纳购房款的主张亦与常理不符。再者因原告签署的为现房买卖合同，合同中约定了房屋交付时间为2015年7月31日，原告应该知晓房屋在2015年7月已交付，故其称不知道房屋已交付的陈述与常理不符。
综上，原、被告之间存在借名买房的法律关系。二审法院认为根据双方陈述可以认定，上诉人(原审原告)并无经济收人，经济适用住房资格系小文代为申请，购房款系被上诉人(原审被告)之女交纳，合同系上诉人本人签署，其对合同约定的交付日期应知晓，但上诉人在房屋实际交付后三年多时间内并未提出居住使用要求或主张权利。而被上诉人夫妇在京并无住房，二人在房屋交付后居住使用并保管证件资料的行为，与其在京生活状况和需要更为相符，故二人所提交证据的证明力高于上诉人所提交证据的证明力，并已达到高度可能性的证明标准，可以认定双方之间借名买房法律关系成立。
所以以此认定原、 被告双方之间存在借名买房法律关系是合理合法的，足以产生对抗原告诉讼请求的抗辩。
知识拓展
民事案件的案由是对诉讼争议所包含的法律关系的概括，不同的案由反映不同的法律关系，直接影响所争议法律关系的界定、法律的适用、举证责任的承担和案件的判决结果。案由以当事人主张的民事法律关系的性质确定。根据借名买房背后涉及的法律关系，综合审判实践，将涉及因借名买房提起诉讼的案由分为三类进行分析，这也是实务中选择最多的三类案由。
<hr/>(一)返还原物纠纷
返还原物纠纷诉讼，一般由出名人提起，如案例中的沈老先生，基于自己是房屋产权登记人，提起依据是《物权法》第三十四条，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，也就是《民法典》第二百三十五条。根据物权理论，权利人只有在对标的物享有所有权的前提下，才能请求相对人返还标的物，故在所有物返还请求权之诉中，权利人应当对自己对标的物享有所有权承担举证责任。如果占有人承认自己占有双方争议的标的物，且主张其为有权占有，则应当由其承担举证责任。物权人请求返还原物，占有人必须为无权占有。所谓无权占有，是指无正当权源而占有他人之物的状态。
案例中，沈老先生的姐姐、姐夫主张原、被告之间存在借名买房的法律关系，且法庭认可了此种法律关系的存在，认定被告占有案涉房屋并非无权或非法占有，而驳回了原告的诉讼请求。
选择返还原物纠纷案由存在对方以有权占有提出抗辩的风险，当事人要综合案件事实、证据情况等谨慎选择。
<hr/>(二)所有权纠纷或所有权确认纠纷
因出名人不承认借名买房的事实、拒绝配合过户等，有些借名人会选择以所有权纠纷或者所有权确认纠纷提起诉讼。以此案由提起诉讼本身表明借名人自己认可涉案房屋存在所有权不明的争议，没有肯定自己所有权人的身份，会把自己处于不利的地位。在案件审理过程中，借名人往往以存在借名买房合同关系证明自己所有权的正当性，而法院会认为此为两种不同的法律关系，合同关系成立或者发生效力之前，无权对房屋所有权主张变更，因而驳回诉讼请求。
例如下面这个案例：
董某与小美系夫妻，李某与小丽系夫妻，小美与小丽系同胞姐妹关系。2019年，董某、小美以所有权确认纠纷将李某、小丽诉至法院，请求判令位于北京市某处的房产归原告所有。董某、小美主张自己是房屋的实际出资人，原、被告之间存在事实上的借名买房法律关系。法院经审理认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。案涉房屋现登记在被告名下， 该不动产权证书对他人具有公示的法律效力，明确案涉房屋归二被告共有。原、被告之间是否就案涉房屋存在借名买房的权利义务关系，应为是否存在合同关系，而本案处理的问题指向物权确认。在双方的合同关系是否成立或者是否产生法律效力明确之前，其无权对已明确的房屋所有权人主张变更，其基于的事实与其诉讼请求是两个不同的法律关系，故判决驳回董某、小美的诉讼请求。
<hr/>(三)合同纠纷
2020年12月29日最高人民法院发布的关于印发修改后的《民事案件案由规定》(以下简称《案由规定》的通知第四条第二项规定：关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排设置。修改后的《案由规定》仍然沿用2011年《案由规定》关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于涉及物权变动的原因，即债权性质的合同关系引发的纠纷案件的案由，修改后的《案由规定》将其放在合同纠纷项下；对于涉及物权变动的结果，即物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷案件的案由，修改后的《案由规定》将其放在物权纠纷项下。前者如第三级案由“居住权合同纠纷”列在第二级案由“合同纠纷”项下；后者如第三级案由“居住权纠纷”列在第二级案由“物权纠纷”项下。具体适用时，人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动原因的，即因债权性质的合同关系引发的纠纷案件，应当选择适用第二级案由“合同纠纷”项下的案由，如“居住权合同纠纷”案由；当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动结果的，即因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系引发的纠纷案件，应当选择第二级案由“物权纠纷”项下的案由，如“居住权纠纷”案由。合同形式，是指当事人合意的外在表现形式，是合同内容的载体。
《民法典》第四百六十九条第 一款规定， “当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”，所以无论是签订书面借名买房合同还是口头约定，抑或是存在事实上的借名买房法律关系，都是合同的表现形式，发生纠纷可适用合同纠纷的案由。
通知第五条第一项规定：“在案由横向体系上应当按照由低到高的顺序选择适用案案由。确定个案由时，应当优先适用第四级案由，没有对应的第四级案由的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。这样处理，有利于更准确地反映当事人诉争的法律关系的性质，有利于促进分类管理科学化和提高司法统计准确性。”在第三级、第四级案由中并没有“借名买房合同纠纷”这一案由，有人认为构成房屋买卖合同关系因此以房屋买卖合同纠纷提起诉讼。
例如王某诉陈某一案中， 王某主张存在借名买房合同关系，以房屋买卖合同纠纷为由请求判决陈某将房屋过户至王某名下，得到了法院的支持。在第二级、第四级案由没有规定的情况下，也有人主张适用第二级合同纠纷的案由， 这是符合《案由规定》的要求的。实践中也有案例支持， 同样是因借名买房发生纠纷，小鹏以合同纠纷将被告王某诉至法院，并得到了法院的支持。
诉讼是当事人的权利，选择确认之诉还是给付之诉也是当事人的自由，但因借名人的事实物权未经登记而未生效，直接要求确认房屋所有权人，往往得不到法院的支持，而基于双方的合同关系，判决出名人履行合同附随义务，协助办理过户登记手续更容易得到法院的支持。
例如，北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》第十五条第一款规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持.....”又如，2011年4月22日浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第八条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”
普法提示
(一)不仅看到眼前的好处及便利，更要预见后期的风险
对于出名人而言，一方面，实际出资人可能出现还贷、缴费不及时的情况，此时出名人不但存在要替借名人还债的风险，更有可能会留下不良征信记录，影响其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等，甚至出现影响家人的情况；
另一方面，近年来，各地相继出台了更为严格的购房政策，例如北京于2017年3月17日出台的《关于完善商品房住房销售和差别化信贷政策的通知》第二条第二款就规定：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”等到自己想买房时，可能因为已经有购房记录或者贷款记录不得不面临更高额的首付款和更为严格的相关购房政策。对于借名人而言，在完成房屋产权转移登记之前，由于未在房屋产权登记簿上署名将面临更大的风险。
第一，如果房价暴涨，出名人可能否定借名买房法律事实的存在，主张借名人出资系借贷关系或者赠与。
第二，出名人反悔或者要求给予更多赔偿而拒绝配合办理过户手续。
第三，出名人离婚，房屋作为夫妻共同财产被分割。
第四，出名人死亡，继承人不知道甚至完全否认借名买房合同或者事实的存在，房产作为遗产被继承。
第五，出名人在借名人不知情的情况下为房产设置抵押权。
第六，存在出名人因其他纠纷被法院列为被执行人，房产因此被法院查封、拍卖的风险。
第七，出名人擅自将房屋出卖给第三人，第三人基于对房屋登记簿中关于物权登记记载的信任，以合理对价获得房产并办理房屋所有权转移登记，第三人就以善意取得的方式获得了房屋所有权，致使借名人丧失对房屋的权利。
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(二)明确所购房屋的性质，详尽了解房屋所在地购房政策
最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。在借名买房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。
例如，《指导意见》第十五条第一款规定普通商品房要求过户可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。第十六条规定:“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
<hr/>（三）签订书面借名买房合同，严格约定权利义务
借名买房一般出现在相熟的亲戚朋友之间，双方出于对彼此的信任或者碍于情面，只进行口头约定，并未签订书面合同，这很容易为日后纠纷埋下隐患。所以要签订书面合同，且在合同中严格约定双方的权利义务及违约责任，如针对借名人出现无法支付贷款的情况，出名人反悔不配合过户，违约将房屋转让、赠与、抵押等，需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力如何，违约条款照常适用，降低彼此的风险。
总之，借名买房合同作为现实中“名不副实”的合同类型，存在一定的法律风险，在此提醒广大群众，一定要实事求是，不要心存规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尽量避免使用他人名义或者出借自己名义购房。
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发表于 2023-1-16 11:47:04